Geçtiğimiz günlerde dövize endeksli ve döviz cinsinden sözleşme bedeli içeren sözleşmelerin Türk parasına çevrilmesi ve bu yasağın istisnalarına ilişkin yazımızı yayımlamıştık. Bu yazımızda da 06.10.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2018-32/51 nolu Tebliğ uyarınca döviz yasağı kapsamında kira sözleşmelerinin nasıl revize edileceğini inceleyeceğiz. Bilindiği üzere, 13.09.2018 tarihinden sonra akdedilecek kira sözleşmelerindeki bedellerin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi zorunlu hale gelmiştir. Bu sebeple, Tebliğ kapsamında bu sözleşmelere ilişkin tarafların tekrar masaya oturup mutabakata varması gündeme gelmeyecektir.
13.09.2018 tarihinden önce akdedilmiş kira sözleşmelerindeki döviz cinsinden belirlenmiş olan bedellerin hangi yöntemle Türk Lirası’na dönüştürüleceği ise Tebliğ’den önce belirsizdi. Tebliğ, öncelikle sözleşme taraflarının bu konuda mutabakata varmasını beklemektedir. Ancak mutabakat sağlanamazsa Tebliğ’de öngörülen çözüm yöntemi ile sözleşme revize edilmiş sayılacaktır. Mutabakatın sağlanamadığı senaryoda söz konusu bedeller; 02.01.2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının, 02.01.2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenecektir.
Hesaplamanın daha net anlaşılması için bir örnek üzerinden gidelim:
Sözleşme tarihi: 11/5/2017
Çevrilme tarihi: 11/10/2018
Döviz Sözleşme bedeli: 11/5/2017 tarihli 5 yıl süreli sözleşmede yer alan konut veya çatılı iş yeri yıllık kira sözleşmesi bedeli
TCMB kuru: 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru
TÜFE 1 : 2/1/2018 tarihinden 11/10/2018’e kadar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 9 aylık toplam TÜFE değişim oranı
Sözleşme Bedeli 1:11/10/2018-11/5/2019 tarihleri arasında geçerli Sözleşme Bedeli (TL)
Sözleşme Bedeli 1 = (Döviz Sözleşme bedeli x TCMB kuru ) x (1 + TÜFE 1)
TÜFE 2: 11/10/2018 tarihinden 11/5/2019’a kadar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 7 aylık toplam TÜFE değişim oranı
Sözleşme Bedeli 2: 11/5/2019-11/5/2020 tarihleri arasında geçerli Sözleşme Bedeli (TL)
Sözleşme Bedeli 2 = Sözleşme bedeli 1 x (1+TÜFE 2)
TÜFE 3: 11/5/2019 tarihinden 11/5/2020’ye kadar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan yıllık TÜFE değişim oranı
Sözleşme Bedeli 3: 11/5/2020-11/10/2020 tarihleri arasında geçerli Sözleşme Bedeli (TL)
Sözleşme Bedeli 3 = Sözleşme bedeli 2 x (1+TÜFE 3)
Yukarıdaki hesaplamadan da anlaşılacağı üzere Tebliğ’in yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıllık bir süre geçerliliği olacaktır. Diğer deyişle, 13.09.2018’den önce imzalanan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin yeniden belirlemenin en az iki yıllığına yapılması zorunludur.